掐住高周转游戏关键一环后，房企真没钱了丨棱镜
作者 | 郭菲菲 编辑 | 杨布丁
出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室
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12月4日一早，开饭馆的宋河（化名）瞒着家里人，从老家开车飞奔去了郑州。他此行的目的是去亲眼看看楼盘项目是否停工。
今年年初，他花了总价220万买了这套118平的房子，首付交了80多万，开发商是如今陷入资金流动性危机的中国奥园（03883.HK）。一天前，宋河听说，项目自10月初就已停工，原因是施工材料短缺，以及拖欠工人劳务费。尽管距离合同约定交房日期还有2年，但在开发商频繁爆雷、烂尾楼频出的氛围下，这个消息依旧令他胆战心惊。
果不其然，当宋河和十多个业主跑到奥园售楼处，果然得到了停工的确认。接待他们的项目负责人拒绝了他们要求查看预售资金监管账户的要求，只表示会和业主们“一起努力，共度难关”。
“我不求投资赚钱，现在心里底线就是房子能盖好交付就行。”宋河对作者表示，现在希望官方协助排查资金监管风险，就怕房款被挪做他用。
预售资金的安全性，直接关乎楼盘能否按时完工，这通常指全部购房款，包括首付、分期付款、银行按揭及公积金贷款等。在监管宽松时，这部分无息资金往往被开发商违规挪用，用于偿还贷款、跑马圈地，成为实现快速扩张的资金杠杆。一旦拆东墙补西墙的资金腾挪出现错位，烂尾楼就容易出现。
“保交楼”首要任务下，收紧预售资金监管，成为地方政府楼市调控的关键一环。据不完全统计，自9月起，包括北京、广州、成都等40多个城市出台类似文件，防止类似恒大、泰禾等房企挪用预售资金导致楼盘烂尾的情况发生。
地产开发本质上是个资金游戏。当银行、信托等外部融资渠道几被截断，卖房的销售回款又被锁紧后，开发商岌岌可危的现金流再遭打击，曾经弯道超车的高周转模式不复存在。
安信证券近期一份报告就指出，对于账面现金的严重高估，可能诱导房企在“现金幻觉”下过大地支出现金，当监管突然收紧时，房企实际可动用的现金会显著小于预期可动用的现金，房企流动性开始承压，“预售资金监管执行越严，房企流动性压力越大”。
12月2日，资金危机中的花样年（01777.HK）董事局主席潘军就撰文反思称，国家已经在调控了，我们上半年还在高歌猛进，花了80亿买地，出现杭州浦乐项目这样的问题，不赚钱，还在拍地，合作方百大也在起诉我们，我们借了钱投进去十几个亿，剩余的地价没办法偿付，我们的投资部门、一线区域、后台风控没做。
“如果这6个亿现在还在手里，它能发挥多少作用？”他反问道。
这是保交楼的关键时刻，更关乎房企们的生存空间。预售资金松紧之间，地方该如何平衡？
曾是高周转游戏关键一环
预售资金的存在，最早脱胎于香港已故富豪霍英东发明的“卖楼花”模式，到1994年出台的中国商品房预售制度正式确立。开发商将在建、尚未竣工的楼盘，预先出售予购房者，购房者预先支付全部购房款。目前，全国超8成商品房为预售的期房。
这一模式客观上解决早期城镇住房供给严重不足的难题，同时也帮助开发商缩短资金回笼周期，提供零成本的无息预收资金加杠杆扩张。
Wind数据显示，个人购房定金+按揭贷款+预收款占房地产开发资金的比重，从2015 年末的39%，快速上行到2021年10月的53%。
从开发资金阶段性来源来看，拿地时，开发商一般仅会投入少量自有资金，信托、私募等予以配资，作为前融资金支付土地款；在施工阶段，满足“四证齐全、 30%自有资金、二级以上资质”的423要求后，开发商即可将土地质押给银行拿到开发贷，用以置换利息更高的前融资金；同时，开发商还会开具商票暂缓工程款结算，无偿占用下游建筑商、材料商的资金。拿到预售证后，购房者的房款则为开发商注入新的资金。若预售资金监管不严，这笔原本仅限于各地项目上的工程建设款项，则被集团抽走，用于还债、拿新地。
由此，高周转的模式便应运而生。以业界玩转此法的某头部房企为例，其楼盘项目实施“4568”法：4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正，8个月再投资。在预售门槛较低的三四线城市，这一法则更为适用，最大效率保证资金高效周转。
当外部融资枯竭，一旦又锁死预售资金，游戏链条中就缺失了关键一环，高周转模式就难以为继。
“挪用预售资金并不复杂，大多是和施工单位合谋，做个假的工程款支付证明，或者把应付账款做高点，监管方一般也不会去现场查验施工进度。”一位山东某市项目负责人对作者表示，大公司项目多，预售资金能帮助周转多个项目，往往会考核预售资金盘活率，行业的核心还是围绕资金效率去运作。
银行疏于监管也是重要原因。一位TOP10房企西安分公司人士表示，项目开发贷银行和预售资金监管银行往往是同一家，开盘销售后，开发商拿预售资金偿还开发贷，银行当然也愿意配合开发商，监管往往流于形式。
此外，作者了解到，类似的违规招数，还包括开发商用自有账户直接收取购房款、项目“全市打包”监管，甚至直接公关监管机构等。
11月29日，青岛市住建局就通报称，融创、中梁、远洋等房企，“未使用预售资金监管账户收取部分购房人的购房款，逃避预售资金监管，责令限期整改”。
锁死预售资金“一城一策”
“恒大等开发商挪用预售资金，导致项目停工的导火索之后，住建部门把全市楼盘项目预售资金监管账目都查了一遍，包括历史旧账。”前述TOP10房企西安分公司人士告诉作者，公司此前有个项目按揭款没有进入监管账户，直接上调予集团，这次又找集团申请把这笔钱调回来，重新走了一遍监管流程。
“现在监管非常严格。”这位人士表示，监管协议也都换成了新的，支取资金的申请效率也不高，每个月才审批一两次。公司有个项目已经卖完，现在账面上还趴着数千万没取出来。
西安的强监管，只是全国40多个城市的冰山一角。
预售资金细分为重点监管资金、一般监管资金。前者大抵与建安费用相当，各地差异很大，或为预售款的10%-40%，或为工程造价的1.1-1.3倍，或直接为每平方米多少元。从支取条件来看，往往根据工程进度节点控制最低留存比例。
拿昆明举例，当地按照预售款30%监管，拿预售证、完成一半建设层数、主体结构验收时，分别可解除重点监管资金的40%、60%及 70%，直到完成竣工验收备案终止监管。
而一般监管资金则较为宽松，比如存入监管账户的资金达到重点资金监管额度后，多出的部分或随时支取，或申请支取。
“保交付、保民生”任务下，地方政府正在密集出台加强预售资金监管政策。以北京为例，其新规变动松紧结合，包括重点监管额度定为“每平米不低于5000元”，此前并未明确；定金、首付款等购房款，由购房者直接存入监管账户，此前定金部分可由开发商收取；新增开发商可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，并将放款时限由过去的5个工作日缩短至2个工作日。
但除北京、广州、成都外，更多城市则是猛踩刹车，监管从严。
比如重庆取消了对信用资质不同的开发商差别化的资金比例监管，改为一刀切，全部按照预售总额的35%监管；银川的重点资金监管比例，最高甚至可达50%；石家庄则将预售门槛，从建至总层数的1/3提高至主体封顶。
由于预售资金监管尚未统一，基本上为一城一策，甚至一区一策，差异颇大。
一位熟悉苏州市场的规模房企人士对作者表示，市五区仅执行注册资本金监管，按照可售建筑面积每平米400-500元监管，当地新房均价约2.5万/平米，监管资金比例为1%左右。“资金压力很小的，所以每次土拍都很火，但是吴江区是按照20%来监管。”
该人士进一步解释称，假设新房每平米卖2万，按照吴江区首付三成的20%来监管，就是每平米4000元，这部分存入重点监管账户的资金，公司动不了了，要严格随着工程进度来支取，其他按揭回款，要等到半年到一年才能到账。“监管比例提高后，开盘了也没有钱，哪怕你卖五亿、十亿，实际上，真正回款连一个亿都不到。”
从期房销售迈向现房销售？
预售资金从严监管的落地效应已经显现，这将增加高杠杆开发商爆雷的可能性。
以陷入债务危机的佳兆业为例，面对投资人质疑公司为何逾期兑付3亿元理财产品时，集团总裁麦帆解释称，截止到10月下旬，佳兆业账上仍有241亿元现金，但为受限资金，还有超120亿元在途资金，为售房尾款，资金到账后需要流入银行监管部，确保银行能还本付息和保交楼。
融创绍兴分公司亦在9月份流入市场的一封信中称，在人行银监的调控背景下，绍兴8个项目的预售资金监管达到40多亿（监管资金33.3亿，履约保函6.7亿）。
“一般集团投完土地款，交完契税印花税之后，留下2000万的启动资金就足够了，开盘预售就能实现现金流回正。”上述苏州房企人士告诉作者，但是现在卖房的回款被锁在监管账户上，只能顾住地方自身项目，找集团要钱也要不来，“现在不添乱已经很给集团面子了。”
亿翰智库近期一份研报就指出，预售资金监管政策较为宽松时，房企以及合作方可按照股权比例从资金富余的项目公司低息或者无息的调取富余资金，用于集团还款、投资或其他项目的开发建设。当监管严格后，预售资金提取难度加大，不仅项目之间资金难以流通，项目上的资金难以进入到集团层面，集团面临的债务到期问题将更为严峻。
“假设企业合同负债中有10%的资金受监管限制，50家样本房企中，其中22%的房企调整后的货币资金难以覆盖短期有息负债，有30%的房企净负债率高于100%。”上述研报预测称，20%资金受监管，这两项指标则同时增加至52%。
与此同时，当叠加预售门槛提升，卖房节点被迫延期后，开发商资金流动性也再遭打击。有开发商人士对作者直言，按照目前的监管趋势，感觉房地产市场正在向现房销售过渡，这或将淘汰一大批没有实力的房企。
一位山东某县市项目负责人告诉作者，最近当地直接将预售门槛提高到封顶，希望以销定产。当地棚改规模巨大，为了鼓励建设、抓紧回迁，之前预售非常松，像恒大这样的开发商刚拿地，正负零还没达到就已经在卖房，开工很盲目，也为了拿下一期卖房的钱去补前一期工程建设的窟窿。
但是，当地产行业爆雷的一粒尘埃落到购房者头上，房子烂尾，可能意味着毕生财富的付之东流。
开饭馆的宋河，原本每天只关心菜价的变化。但现在，他唯一关心的是，自己买的房子，“钱一旦没了，这个窟窿怎么去补？”
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第896期
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